リフォームをお考えの時こそ耐震診断・耐震補強のチャンスです。計画的な補強工事で工事費用を節約しましょう。
 奈良県・橿原市で住宅・店舗をお考えの方ぜひご相談ください。 建築設計事務所は建て主さんの最良のパートナーです。 【木童建築工房】は奈良県橿原市の一級建築士事務所です。

― トピックス ―

 ―  優良業者の見分け方 ― 

最終更新 2006.11.20


悪徳業者と優良業者の見分け方

補強コストは診断や補強計画を立てる者の知識・技能に大きく左右されます。

診断や補強計画を立てる者は最新の技術と知識に精通していなければなりません。補強計画は実際はコンピューターで計算することになりますが、ソフトに入力する数値の意味や計算方法の考え方を十分に理解していないと過剰な補強になる事が多く、余計な費用が必要になる事にもなりかねません。

[ 良い業者の条件 ]

最新の基準にて診断を行っている。

最新基準は新しい研究成果を取り入れたものです最新基準を元に診断を行うのは当然です。また平成16年以前に耐震診断を受けられた場合は基準が大きく変わっていますので再度耐震診断を受けられる事をお勧めします。

新基準 「木造住宅の耐震診断と補強方法」 H16.7改訂 財団法人日本建築防災協会発行 国土交通省建築指導課監修

旧基準 「木造住宅の耐震精密診断と補強方法」 1979年発行、1995年には「増補版」

補強計画を立てる際には一般診断法ではなく精密診断法により計画や評価を行っている。

一般診断法と精密診断法では診断精度に大きな開きがあり、一般診断法による補強計画は大幅な過剰設計になりやすくコスト高になることが多く注意が必要です。

工事完了後に建物の耐震性の再評価を行っている。

工事前と比べてどの程度建物が強くなったか数値で工事を再評価します。この補強後の再評価が無いと公共団体による耐震補強の公的補助を受ける事ができません。

また、工事実施時には建物の状態が不明な為、仮定により耐震性能を検討している部分が必ずあります。この仮定部分は実際の工事の中で確認し、再評価します。

工事に必要な図面等を完備し、実際の施工状況に関して写真等の資料を保存し第三者による再評価が可能か。

第三者による再評価が可能な資料を残すという事は、工事の内容や設計・施工者の業務内容の評価が工事の後でも第三者によって可能になるという事です。これにより、仮に補強後の建物になんらかの問題が発生した場合や、増改築等のリフォームを行う際、また補強工事を分割して行う場合など建物の耐震補強後の維持管理が容易になります。

[ 警戒の必要な業者(スキル不足の可能性有り) ]

外付け(後付け)ホールダウン金物にやたらこだわる業者

ホールダウン金物といった構造用金物は建築基準法に定められた方法で設置が必要な箇所とその仕様を算定して取り付けなければなりませんが、例えば建物の4隅の基礎部分に外付け(後付け)ホールダウン金物を取り付けるような工事は耐震性能の評価の対象となる程度の効果が無い事が多くあります。

また、現行の耐震補強法は原則耐力壁の強さと量、その設置バランスを検討する事を最重要としていて、柱や筋交いの金物の有無によりその壁の持つ耐震性能を低減する様になっています。外付け(後付け)ホールダウン金物は柱に付ける金物の一種で、主として非常に耐震性の高い壁を設置した際に必要になります。建物1階の出隅の角の部分に耐震性の高い壁を設置した場合は柱の足元の柱脚部分(基礎−柱)をつないで1箇所、柱の柱頭部分(1階柱−2階柱)に1箇所のセットで必要になり、場合によっては強い壁の両側に必要なこともあります。これらの柱金物は原則柱脚・柱頭のセット(通し柱の胴部分は不要)で付けないと無効になります。また、柱脚のホールダウン金物は既存の基礎に穴を開けて設置する事になりますが、既存の基礎の状態や、取り付けの為に穴を開ける事で逆に基礎の強度を落とす事も考えられる為、できるだけホールダウン金物に頼らない耐震補強設計を行い上部構造評価点の1.0を確保してから余裕分としてホールダウン金物の検討を行うのが一般的です。補強設計の最初から外付け(後付け)ホールダウン金物の話が出てくるのは明らかに不自然です。また、壁の耐震性の向上の工事をせずに弱い壁にホールダウン金物を付けたところで過剰なだけで全く意味が無いと言っても差し支えありません。

特殊工法のみを強く勧める業者

一般に特殊工法はコスト高になりやすい傾向が有る上、場合によっては補強後の第三者による評価が出来ない場合があります。例えば新築時に使用するホールダウン金物の材料価格は1セット1500円から2500円程度ですが、外付け(後付け)ホールダウン金物は1セット4万円〜10万円もします。

特殊工法を採用する費用で一般的な大工工事による壁の強化や増設による耐震補強が可能な場合が多く、まず一般的な大工工事による耐震補強計画の工事代金を算出した後で採用を比較検討するのが通常の流れでしょう。当社でもアラミド繊維による基礎と上部構造躯体の接合をお勧めする事がありますが、あくまでも通常の耐震補強設計を行い上部構造評価点の1.0を確保してから余裕分としてのオプション的な提案の場合が多く、いきなり特殊工法を薦める事は明らかに不自然です。

可能な限り新築時に使用する金物を使って補強工事を実施する事で補強コスト・補強費用を少なくする事が出来ます。

屋根の小屋組の補強にやたらこだわる業者

耐震診断上、小屋組みの補強は評価の対象ではありません。つまり小屋組みを補強しても建物の倒壊に対する補強効果はたいして期待出来ません。小屋裏内部での補強は難しい言葉で言うと「水平構面の剛性向上」となり、火打ち梁の設置や屋根下地を構造用合板に変更する等の工事が該当します。

小屋組の補強はあくまでも「小屋組み自身が壊れない為」に行いますが小屋組自体は地震時の揺れの影響を最も受けにく部位であり建物が壊れても小屋組みが残る事が多い、又は建物が倒壊した為に小屋組みが壊れたと言うのが実情です。

悪質リフォームの映像を見るとやたらへんてこな金物を付けていますが実際の小屋組補強工事で使用するのは束などに使用する「かすがい」と梁と桁に使用する「羽子板ボルト」、水平面に取り付ける「火打ち金物」が主です。このうち「かすがい」と「羽子板ボルト」は当然必要ではありますが、倒壊防止という意味では直接耐震性能の評価点には影響しません。「火打ち金物」に関しては水平構造面の剛性強化に影響がある為若干の影響はありますが「火打ち金物」のみで飛躍的に耐震性能を高める効果がある訳では無く耐力壁の強化や新設、バランスの検討を同時に行った場合に性能が発揮されるものです。つまり小屋組だけに金物をたくさん付けたからといって、大幅な耐震性能の向上が期待できる事はまずありません。

屋根の軽量化のみにやたらこだわる業者

屋根の軽量化は建物に必要な耐力壁の量を2階と1階共に大きく低減する事が出来る為、耐震上とても効果的な手段の1つですが、耐力壁の強化や新設、バランスの検討を同時行い建物の耐震上の欠点を取り除かないと場合によっては耐震性能の向上が期待できない場合があり、耐震設計が必須です。

例えば、屋根の軽量化は建物の耐震性能を1.2倍から1.5倍程度高める効果がありますが、建物の耐震性能の評価点0.8程度の建物であれば0.8点×1.5倍=1.2点となり現行耐震基準の120%の耐震性能まで耐震性能が向上しますが、仮に、建物の耐力壁の量がとても少ない場合や、耐力壁の配置に偏りがあり、建物の耐震性能が0.3点程度であった場合は0.3点×1.5倍で0.45点となり補強後も現行耐震基準の45%の性能しか無い事になってしまいます

基礎の補強のみにやたらこだわる業者

耐震補強の検討の対象となる住宅の場合、大抵基礎にクラックなどを生じているため基礎の補強を考えたくなりますが、無筋コンクリートの場合ならまだしも、鉄筋コンクリート基礎の場合では明らかに上部構造体(建物)に問題を引き起している場合を除いては、基礎ではなく上部構造体に予算を振り分けた方が効果的な補強が行えます。

基礎にひびが発生している場合、ひびの原因が地盤沈下などに起因する場合は基礎を補強しても建物の地盤沈下による損傷を防ぐ事は出来ません。この場合は地盤改良等の地盤対策の検討が必要です。また、多くの業者が主としてコンクリートの中性化防止の補修工事(例えば鉄筋コンクリート基礎でのアラミド繊維による基礎補修等)を「補強」と錯覚する様な表現で勧める場合が有りますが、建物の地震の揺れによる倒壊に対しては耐震補強効果があまり期待できません。無筋コンクリート基礎に鉄筋コンクリート基礎を添わして新設する等の基礎補強が効果を発揮するのは補強した基礎上部に非常に強い耐力壁を設置したような場合が該当します。原則基礎補強時には壁の強化を同時に検討すると効果的です。

床下の補強にやたらこだわる業者

耐震補強で言う上部構造と言うのは1階床から上の部分のことです。1階の床下空間は基礎や玉石基礎時の根がらみの補強等を除き建物の耐震性能には大きく影響しません。耐震診断の際に床下を覗くのは床下にシロアリの被害がないか、湿気による構造体の腐朽などが無いか、施工者の施工技術はどの程度かなどを床下からチェックする事により、上部構造の状態を予測する為です。床束が浮いていたりしたら施工程度は非常に低いと予測しますが、この事が直接耐震性能に影響している訳では無く、床下からの耐震補強という工事はありえません。ただしアンカーボルトの設置が少ないなどの場合は新規に設置しなければ耐震診断の結果より建物の耐震性能はさらに低いという事になってしまいます。

家の中の一部屋だけ補強すると言う業者

こういった設計が成立する場合もありますが、あくまでも耐力壁のバランスの検討を行い偏心が過大にならない様に検討が必要です。偏心が過大になった場合、地震の際に建物が回転してネジレが生じ倒壊に至る事があり、このような場合、補強前より耐震性能が低下することがあります。

自社で補強計画をたてずに現場にもこない下請け設計士に補強計画を外注する業者

耐震設計では現物の建物を詳細に観察する事が不可欠ですし、耐震補強工事では設計で決定した金物等の施工状態を確認せずに補強後の建物の耐震性能を再評価する事は不可能です。


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